Baubetreuung Anbieter

Baubetreuung steuert, kontrolliert und vertritt den Bauherrn über den gesamten Projektverlauf. Sie schafft Entscheidungsgrundlagen, koordiniert Akteure und sichert Kosten, Termine und Vorgaben, ohne eigene Bauleistungen.

Das Wesen und die Aufgaben der Baubetreuung

Definition und Abgrenzung

Als Stellvertreter des Bauherrn übernimmt die Baubetreuung Bauherrenaufgaben gemäß AHO (Ausschuss der Verbände und Kammern der Ingenieure und Architekten für die Honorarordnung) Heft 9. Sie agiert unabhängig vom Unternehmer und grenzt sich von Planung nach HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) und Bauträgertätigkeit ab.

Schwerpunkte sind Koordinierung, Risikosteuerung und Überwachung der Rahmenbedingungen im Bauwesen. Gestaltung und Architektur werden mit dem Planer abgestimmt, die Ausführung verantwortet der Unternehmer.

Kernleistungen und Verantwortung

Die Verantwortung umfasst Terminsteuerung über die gesamte Bauphase, Qualitätskontrolle, Kostenführung und Vertragsmanagement. Dabei werden Fachplaner, Statiker und Handwerker synchronisiert.

Ein Schwerpunkt ist die Sicherung der Bauqualität durch klare Aufgabenverteilung und frühes Erkennen von Konflikten auf der Baustelle, einschließlich Beseitigung von Mängeln nach VOB/B (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil B).

Messgrößen und Leistungsstandards im Bauwesen

Quantitative Qualitäts- und Kostenkontrolle

• Kostenabweichung: Steuerung auf Basis der Kalkulation mit Zielabweichung unter 3% der genehmigten Bausumme (DVP – Deutscher Verband der Projektmanager in der Bau- und Immobilienwirtschaft).
• Termintreue: Fertigstellung mit maximal 5% Abweichung vom Terminplan, kritische Pfade werden in der rollierenden Steuerung der Bauphase aktualisiert.
• Mängelquote: Abnahmeziel unter 2% Baumangel, Nachverfolgung der Beseitigung mit Fristenlage nach VOB/B §§ 4, 13.
• Rechnungsfluss: Nachweise für Teilzahlung, Aufmaßprüfung und Plausibilisierung gegen Kostenstand und Vertrag.

Fallbeispiel: Eine Wohnanlage im urbanen Ortsteil nahe Ortskern wurde mit 1,8% Kostenabweichung und drei Wochen Puffer fertiggestellt, die Mängelquote sank durch enges Nachtragsmanagement auf 1,2%.

Rechtliche und normative Rahmenbedingungen

Die Tätigkeit richtet sich nach VOB, HOAI, BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) und AHO Heft 9. Bei Erwerbermodellen gelten MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) und Projektverträge mit Architektenvertrag.

Die BaustellV (Baustellenverordnung) verlangt Gesundheitsschutzkoordination. Funktionen als SiGeKo (Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordinator) werden projektbezogen geregelt.

Auswahlkriterien für einen geeigneten Baubetreuer

Fachliche Qualifikation und Erfahrung

Nachweise als Bauingenieur, Objektüberwachung in LPH 8 oder Bautechniker sind relevant. Erfahrung mit Generalplaner, Statiker und Fachplaner sowie Detailplanung und Ausführungsplanung ist zu prüfen.

Referenzen sollten Wohngebäude, Reihenhaus, Wohnhaus, Freizeitanlage oder Bestandsimmobilie umfassen. Bei Modernisierung zählt Verständnis für Bestandsschutz, Charme und Bauablauf.

• Methodik: Standardisierte Checklisten, Risikoregister, digitales Berichtswesen und eindeutige Aufgabenverteilung.
• Vergabe: Strukturiertes Verfahren mit Vergabeverhandlung, Marktsondierung und Preisverhandlung.
• Rollen: Abgrenzung zu Generalüber (umgangssprachlich für Generalübernehmer) und Unternehmer, Einbindung von Generalplaner wird transparent dokumentiert.
• Kontext: Projekte für Vermietung oder Eigennutzung erfordern unterschiedliche Kennzahlen und Prozesse.

Transparenz und Vertragsgestaltung

• Leistungsbild: Präzises Leistungsverzeichnis inklusive Teilleistung, Häufigkeit von Ortstermin und Protokoll-Redaktion.
• Recht/Sicherheit: Haftpflicht, Bürgschaft, Zahlungsplan und Schnittstellen zum Architektenvertrag, Teilzahlung strikt nach Leistungsstand.
• Genehmigungen: Unterstützung bei Bauantrag, Beantragung von Erlaubnis, Prüfung von Baulast und Kontakten zur Behörde.
• Vergabe/Preis: Dokumentation von Bieterfragen, konformer Nachtragsprüfung und Zahlungsfluss, klare Regeln für Preisverhandlung.

Baubetreuung vs. andere Baupartner: Ein Vergleich

Im privaten Bauen strukturiert der Betreuer Vergleiche zu Fertighausherstellern: Hauskatalog, Hausart und Musterwohnung werden anhand technischer Kriterien bewertet.

Bei Standortfragen werden Ortsteil, Nähe zum Ortskern und mögliche Baulast geprüft, um das Bauobjekt rechtssicher zu entwickeln.

Ablauf der Objektüberwachung vor Ort

• Plan-Check: Prüfung von Ausführungsplanung, Statik und Ausschreibung auf Konformität mit Vorschriften und Rahmenbedingungen.
• Koordination: Taktung der Gewerke, Koordinierung von Schnittstellen und Vorbeugung von Komplikationen.
• Qualitätskontrolle: Regelmäßiger Ortstermin, Fotodokumentation, Prüfprotokolle und Fristensteuerung zur Beseitigung.
• Kosten/Termine: Laufende Rechnungsprüfung, Nachträge, Controlling bis zur Fertigstellung.
• Abnahmen: Teilabnahmen, Dokumentation und Schlussabnahme bis zur Übergabe des Gebäudes.

Bekannte Anbieter von Baubetreuungsleistungen

Im deutschsprachigen Raum arbeiten Drees & Sommer, Werner Sobek, WSP Germany, Canzler, KVL Bauconsult, HPM, Schüßler-Plan, Obermeyer, Delta, Assmann, Pro Projekt, HOCHTIEF ViCon, Arcadis und PM KRAMER. Die Mehrzahl bietet Projektsteuerung als Teilleistung oder Gesamtpaket.

Die Beauftragung reicht von Beratung in der Bauplanung bis zur Qualitätssicherung auf der Baustelle, teils inkl. Gesundheitsschutzkoordination. Für Wohnanlage, Reihenhaus oder Bestandsimmobilie werden Schnittstellen zu Makler, Immobilienmakler und Berichtsredaktion sauber geführt.

Praxisnah unterstützen sie Vergaben, claim-Management und die Kommunikation mit Behörde. So bleibt die Beauftragung schlank, die Erlaubnis sauber belegt und die Nutzung – etwa Vermietung – frühzeitig berücksichtigt.

Ergänzend werden Hausart-Checks, due diligence für Modernisierung und Standortbewertungen abgedeckt, bei Bedarf erfolgt die Abstimmung mit Generalplaner, Unternehmer und – falls relevant – Generalüber.